La nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), que ya se ha publicado en el BOE, está suscitando muchas dudas y en especial con respecto a qué se considera gran tenedor de viviendas. Con la ley en la mano, es cualquier persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Pero el número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.
Es decir, en un mercado residencial tensionado, si así se declarase, este número de viviendas podrá ser reducido (dependerá de la Comunidad Autónoma competente) hasta cinco (aquí ya cinco son suficientes para ser considerado gran tenedor) o más inmuebles urbanos, pero siempre que se encuentren dentro del mismo ámbito residencial tensionado. Es decir, las 5 o más viviendas en propiedad de una persona deben estar localizadas en el mismo ámbito.
¿Cuenta la vivienda habitual para ser gran tenedor?
José Méndez, socio director del despacho de abogados Méndez Lit, señala que en el literal de la Ley de Vivienda no se hace distinción, con lo que la vivienda habitual sí computa a tales efectos. Así, quien tenga cinco viviendas, aunque una de ellas sea la habitual, será considerado como gran tenedor, siempre y cuando se encuentren los inmuebles en zonas declaradas tensionadas por la CCAA correspondiente.
Qué impacto tiene la nueva Ley de Vivienda sobre el gran tenedor
El primer impacto que tiene para un gran tenedor es la limitación en la actualización del precio del alquiler
Desde marzo de 2022, los propietarios no pueden actualizar las rentas más allá del 2% y así será hasta el 31 de diciembre de 2023. Ahora, la Ley establece que, durante 2024, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).
Zonas de mercado residencial tensionado: tope al alquiler
La Ley permite a las Administraciones competentes en materia de vivienda declarar zonas de mercado residencial tensionado si en ellas se cumple cualquiera de estas dos condiciones:
- que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares;
- que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
El cumplimiento de cualquiera de estas condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado, sino que será necesario que la administración competente (la CCAA) lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Declarar una zona tensionada implicará dos cosas:
- Modificar el régimen de prórrogas de los contratos: al establecer que, una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor. Y el arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos, o que el propietario haya comunicado legalmente la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares y destinarla a vivienda habitual, o que se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta.
- Límite al precio del alquiler: Si se firman nuevos contratos las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran tenedor o no es un gran tenedor. Hay que recordar que las CCAA podrán disminuir el umbral de 10 a 5 inmuebles en propiedad de grandes tenedores en las zonas tensionadas, ya sean físicos o jurídicos:
- Si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor la Ley (26 de mayo de 2023), una vez esté aprobado el sistema de índices (atenderá las condiciones y características de la casa arrendada y del edificio en que se ubique). Esta misma limitación conforme al sistema de índices de precios de referencia se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
- Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%, (p.ej. si en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable; cuando en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o cuando el plazo de duración pactado sea 10 años o más). Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen previstos en el contrato anterior.
Cambios en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles
La nueva ley introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Repasamos las claves de la mano del despacho de abogados Cuatrecasas.
Procedimiento de desahucio
Las principales medidas son las siguientes:
Se dará traslado en todo caso a las Administraciones públicas competentes, y sin necesidad por tanto de consentimiento de los interesados, de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.
- Se impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el demandante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
Ejecución de bienes hipotecados
La Ley de Vivienda también extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.
- Se impone al ejecutante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Se establece como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
Subasta de inmuebles
Por último, la Ley por el derecho a la vivienda extiende la protección del ocupante de la vivienda para los supuestos de subasta del bien inmueble en situaciones de vulnerabilidad. Así, en las subastas de bienes inmuebles, cuando el bien inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y el propietario sea un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda:
- Deberá acreditarse por el ejecutante, si no se hubiera hecho con anterioridad en el procedimiento, si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Si el ocupante de la vivienda se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no podrá iniciarse la vía de apremio si no se acredita que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Finalmente, tanto en los procedimientos de desahucio, como de ejecución hipotecaria, como en la subasta de bienes, en cualquier resolución judicial que tenga por objeto el señalamiento del lanzamiento del ocupante deberá incluirse el día y la hora exactas en que tendrá lugar, tal y como sentencia Cuatrecasas.
