El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España ha analizado las consecuencias que traerá la nueva Ley de Vivienda tras producirse su aprobación definitiva en el Senado. Su presidente, Gerard Duelo, y varios asesores incidieron en la inseguridad jurídica que genera la normativa en los actuales propietarios y futuros inversores, además de intervenir contra la propiedad privada y de invadir competencias autonómicas, que llevarán al texto al Tribunal Constitucional, como ya ha anunciado el PP.
El presidente de los COAPI insistió en que la aplicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda traerá consigo el efecto contrario de lo que pretende conseguir. “Crea confusión en el conjunto de nuestro ordenamiento jurídico, creando una imagen de debilidad y de incertidumbre que perjudica el derecho que se pretende proteger”.
Para Gerard Duelo además, la ley “recoge conceptos jurídicos que colisionan con otras leyes, además de su complejidad y dificultad interpretativa”, ya que no queda del todo claro qué medidas pueden ser de exclusiva competencia del Estado y cuáles de las CCAA.
Y ponen como ejemplo destacado el marco definitorio de grandes tenedores. La norma establece que sea una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2, mientras que para zonas tensionadas se reduce a cinco unidades dentro de la zona. Pero queda supeditado al concepto que establezca cada CCAA, que es la autoridad competente en materia de vivienda.
Estas son los efectos perniciosos que los COAPI ven en la recién aprobaba Ley de Vivienda.
Invade competencias autonómicas
Muchas de sus medidas son de carácter intrusivo en las relaciones con las CCAA, ya que las competencias de vivienda están traspasadas a ellas, además de estimular un desequilibrio entre territorios. “Incita a la polarización de las políticas de vivienda según la ideología de cada gobierno autonómico”, ha destacado el presidente de los COAPI.
Otras competencias que “invade” la normativa pasa por especificar los fines de las políticas públicas de vivienda, la gestión de los parques públicos, la definición del modelo propio de protección oficial, o establecer el marco de relaciones entre el sector profesional y los consumidores y usuarios.
Interviene sobre la propiedad privada
La Ley interviene en los precios de alquiler intentando establecer un control de rentas, lo que supone el intervencionismo sobre la propiedad privada, “afectando a sus derechos constitucionales, perjudicando gravemente a los propietarios, y pretendiendo que aquellos que tienen una propiedad hagan el trabajo que tiene que hacer el gobierno”, agregan.
Desincentiva la inversión
Va a generar una inseguridad jurídica que ocasionará que muchos potenciales inversores en nuestro país se lo piensen antes, como en las fórmulas ‘build to rent’.
“Limitando el alquiler se vulneran los elementales principios de libertad de mercado. La propia Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) dice que no resulta justo imponer a un particular el deber de alojar a otras personas sin contraprestación ni garantías, como consecuencia de la dejadez de las obligaciones de los poderes públicos”, ha agregado Duelo.
Para los Coapi, la declaración de zonas tensionadas en una CCAA va ¡ a generar la gentrificación de promotores e inversores hacia aquellas otras comunidades que no quieran aplicar la ley.
Otro aspecto que afectara a la construcción de obra nueva es el incremento de suelo destinado a VPO de las nuevas construcciones, de un 40%, lo que “afectará a la viabilidad económica de sistemas urbanísticos en tramitación”, y creará un efecto en cascada: una menor edificación de vivienda nueva desviará la demanda de compra hacia los inmuebles usados y provocará un mayor aumento en su precio. Además, añaden que la calidad del parque de viviendas en alquiler empeorará, ya que se desincentivará que los propietarios inviertan en mantenimiento.
Limitar los precios expulsará a los propietarios del alquiler
“Asistiremos a la bajada de la oferta de vivienda en alquiler”, ha vaticinado Gerard Duelo. “Ha pasado en todos los mercados en los que se ha intervenido en el precio de los arrendamientos. Los propietarios preferirán vender o pasarse al alquiler turístico, al de temporada o al de habitaciones, que les proporcionará mayor seguridad y rentabilidad”.
Otra consecuencia que traerá un efecto en cascada será que ante la salida de la oferta del mercado de arrendamiento, los arrendadores exigirán cada vez más condiciones para poder firmar un contrato, lo que dejará fuera del mercado a los inquilinos más desfavorecidos.
Meramente recaudatoria con la vivienda vacía
Incorporar recargos tributarios a viviendas vacías ha demostrado que es meramente recaudatoria y sin los efectos que busca la medida. El presidente de los COAPI y sus asesores han insistido que sigue “sin haber un compromiso presupuestario con las políticas públicas de vivienda, de las que seguimos en la cola en el marco europeo”.
‘Efecto llamada’ ante la okupación
Para los COAPI, las medidas encaminadas a establecer los procesos de desahucio “se protege de igual manera las situaciones de personas vulnerables que no pueden pagar la renta de alquiler que a los okupas. La Ley de la Vivienda, que modifica otras siete leyes, hubiese podido también modificar de forma segregada la Ley de Enjuiciamiento Criminal, para terminar con las ocupaciones sin título legal, especialmente las incívicas que generan tantas molestias a las comunidades de propietarios”, ha comentado el presidente.
Las dilaciones en los procesos de desahucio dificultarán aún más el desalojo de okupas, convirtiéndolo en un laberinto burocrático y judicial. Además, el elemento más bochornoso para un pequeño propietario es que para que se acepte una demanda de desahucio tenga que acreditar que no se trata de un gran tenedor, dando por hecho, la ‘maldad de éste’, ha destacado.
«Ahora podríamos tener entre tres y cuatro millones de viviendas sociales»
Traslada una obligación del Estado a los propietarios
Gerard Duelo ha sido tajante en este punto. “El Estado pretende hacer recaer aún más sobre los particulares una obligación que tiene, como es la de garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada. El problema actual es fruto de una nefasta política de vivienda social arrastrada durante años. El foco debería estar en los fallos cometidos por los políticos en épocas anteriores con la vivienda pública entregando a los ciudadanos cientos de miles de pisos con protección social que a los 10 o 15 años se podían vender en el mercado libre. Ahora podríamos tener entre tres y cuatro millones de viviendas sociales.
No ha sido valiente para afrontar la necesaria regulación de la profesión de agente inmobiliario
La redacción definitiva de la norma se ha hecho prácticamente de espaldas del sector, ha denunciado desde el COAPI, destacando que ninguna de sus propuestas ha entrado en el texto definitivo. “La Ley ahonda en la liberalización de la profesión de los agentes inmobiliarios. Cualquier persona sin preparación alguna sigue valiendo para alquilar o vender una casa. Ni siquiera ha incluido la mínima condición de exigir un Registro Obligatorio para los agentes que quieran dedicarse a esta profesión, tal y como ya tenemos en Cataluña o en la Comunidad Valenciana, y que, además, exige disponer de seguros de responsabilidad civil y de caución”, ha afirmado Duelo.
Finalmente, los COAPI han manifestado su rechazo a la intrusión de la Ley de Vivienda en el normal funcionamiento del colectivo inmobiliario, introduciéndose sin ningún rubor en el ámbito del derecho privado. “Una medida, sin duda aplaudida a priori por los afectados, como es la de trasladar el pago de los gastos de gestión y formalización del contrato a la parte arrendadora, obliga al arrendatario a buscar a su cargo y por su cuenta asesoramiento al prescindir de los servicios de los agentes. Aspecto este último que pudiera vulnerar preceptos constitucionales”, han enfatizado.
“Esta ley será el nuevo ‘juguete’ legislativo de los próximos gobiernos”
Nuevo juguete de los partidos que llegará al Tribunal Constitucional
“Esta ley será el nuevo ‘juguete’ legislativo de los próximos gobiernos”, ha sentenciado Duelo, ante la incapacidad de llegar a acuerdos en una cuestión tan sensible como la de la vivienda.
Es una ley que va a ser posiblemente recurrida por el Constitucional. “Primero porque debe analizarse si desconfigura suficientemente el derecho a la propiedad privada, segundo porque conculca los más elementales principios del libre mercado, y, además, porque invade competencias autonómicas y la tutela judicial efectiva”, concreta.
